+358 500 667 227 info@propdea.fi

Tervehdys diplomityön (ystävien ja muidenkin kesken dipan) ääreltä! Dipasta riittäisi prosessinakin kirjoittamista – miten alussa oli vaikeaa, kun ei tiedetty mihin kaikista alan kiinnostavista asioista haluttaisiin keskittyä ja siksi edettiin hitaasti, ja miten nyt rynnistetään villihevosten lailla kohti maalia – mutta puhutaan mieluummin itse asiasta. Siispä katse kohti tyhjiä tiloja ja tilojen koettuun arvoon vaikuttavia tekijöitä. Lopussa myös haastattelupyyntö viime vuosina muuttaneille yrityksillä, jaksa sinne asti jos haluat kertoa kokemuksistasi ja auttaa!

Pelkästään pääkaupunkiseudulla on miljoona kerrosneliömetriä toimistotilaa tyhjillään. Miljoona neliötä on jo niin paljon, että sitä on vaikea hahmottaa. Erilaisiksi urheilukentiksi muutettuna se tarkoittaa yli 130 futiskenttää tai yli 12 100 sulkapallokenttää. Jos taas kyseiset neliöt sijoitettaisiin yhteen kerrokseen Helsingin keskustaan, valtaisivat ne kaiken maapinta-alan Mannerheimintien ja Mechelininkadun välissä aina Bulevardilta Arkadiankadulle. Vaikka nämäkin vertaukset lienevät jossain määrin hankalia hahmottaa, voidaan varmasti kaikki hyvillä mielin todeta, että miljoona neliötä typötyhjää tilaa on paljon.

Nyt varmasti nokkelimmat lukijat jo miettivät, että minkä ihmeen tähden tilaa on niin paljon tyhjillään. Selityksiä toki löytyy: talouden pitkä taantuma vaikutti yritysten tilatarpeeseen ja laajenemiseen, toimitilojen käyttöä on tehostettu ja yhdelle työntekijälle varattu tila on yleisesti vähentynyt sekä toimistoja on myös rakennettu melko tasaista tahtia lisää, noin muutamia mainitakseni.

Näistä selityksistä viimeisin tuntuu kuitenkin nopeasti kummalliselta – miksi kukaan täysipäinen rakentaisi höyrypäänä (siis n. 90 000 neliötä vuodessa pk-seudulla) uutta toimistoa, kun vanhaa on tyhjillään vaikka kuinka?

Edelleen nokkelimmat varmasti keksivät rakentamisinnolle monta syytä, joista päällimmäinen on, että tyhjillään olevat tilat eivät vastaa yritysten tarpeisiin, kun taas uudet tilat vastaavat vähän paremmin – siis uusiin tiloihin löytyy maksavia vuokralaisia, vanhoihin ei. Uudet tilat ovatkin usein mielekkäästi sijoittuneita, toimivuudeltaan parempia ja joustavampia sekä imagoltaan korkeampitasoisia kuin tyhjillään oleva vanhempi, 60-80 -luvulla rakennettu tilakanta.

Näitä tyhjiä, vanhempia tiloja voidaan tietenkin kehittää, kuten varmasti hoksasittekin. Jokainen Hesaria lukeva keksinee monta esimerkkiä vanhoista toimistoista, joita on muutettu tai ollaan parhaillaan muuttamassa muuhun käyttöön – yleensä asunnoiksi, mutta usein myös hotelleiksi, ja joskus myös esimerkiksi kouluiksi. Tiloja voidaan myös remontoida vastaamaan tasoltaan ja toimivuudeltaan nykypäivän standardeja, vuokraamista voidaan helpottaa madaltamalla vuokrapyyntöä tai käyttämällä erilaisia insentiivejä vuokralaisten houkutteluun, tiloja voidaan markkinoida suurella pieteetillä, voidaan kehittää tiloissa tarjottavia palveluita, voidaan tehdä melkein mitä vaan.

Suureksi kysymykseksi kuitenkin nousee, että mitä tiloille kannattaa oikeasti tehdä? Asunnoiksi muuttaminen on etenkin hyvällä asuinsijainnilla ja mahdollisella lisärakennusoikeudella hyvin houkuttelevaa, mutta aina muutos ei kannata eikä siihen välttämättä saa edes kaavoittajalta lupaa (tästä aiheesta riittäisi varmasti väännettävää monen blogitekstin verran, mutta jätetään se ainakin vielä lukijoille kotiläksyksi). Joka tapauksessa muitakin vaihtoehtoisia kehittämiskeinoja on harkittava ja otettava käyttöön.

Kehittämissuunnitelmaa mietittäessä keskiöön nouseekin tilojen käyttäjän, siis vuokralaisen tarpeiden ymmärtäminen, ja juuri tämän aihepiirin kanssa alussa mainittu dippakin painiskelee. Millaisia tekijöitä vuokralaiset arvostavat etsiessään uusia tiloja? Pitäisikö heille tarjota sähköautojen latauspisteitä vai supernopeaa nettiä? Vai Suomen parasta kiinteistöhuoltoa tai yhteiskäyttöisiä neuvotteluhuoneita? Vai ehkä joustavia vuokrasopimuksia, pomppulinnoja ja presidenttien rintakuvia? Vai onko kaikki kiinni vain sijainnista, jonka kehittäminen onkin jo huomattavasti hankalampaa?

Aihetta on tutkittu niin Suomessa kuin maailmallakin liki koko maailman sivu, ja yleensä tultu siihen lopputulokseen, että sijainti, taloudelliset seikat ja tilojen imagovaikutukset ovat merkittävimpiä tekijöitä, kun yritykset tekevät sijoittumispäätöksiään. Näistäkään tekijöistä kuitenkaan yksikään ei ole vain yksitahoinen, simppeli tekijä; esimerkiksi sijainti voi tarkoittaa sijaintia suhteessa osaavaan työvoimaan, asiakkaisiin, kilpaileviin yrityksiin, kumppaneihin, yrityspalveluihin, julkiseen liikenteeseen, kaukoliikenteeseen, omistajan kotiin, edellisen toimiston sijaintiin tai vaikka kuluttajapalveluihin, näin joitain listatakseni.

Dipan kautta halutaankin paitsi oppia enemmän näistä sijoittumispäätökseen vaikuttavista tekijöistä, myös oppia miten eri tavalla nämä tekijät vaikuttavat tilojen koettuun arvoon. Jotkin tekijät ovat aivan varmasti välttämättömiä, kun taas jotkut voivat tuoda ehkä yllättävääkin lisäarvoa. Esimerkkinä tästä olen käyttänyt sitä, kuinka toimiva vessa ei oikeastaan tuo tilojen käyttäjälle lisäarvoa, vaan käyttäjä olettaa vessojen toimivan. Rikkinäinen vessa kuitenkin vaikuttaa hyvinkin negatiivisesti tilojen koettuun arvoon, kun taas viihtyisät vessat voivat joissain tapauksissa luoda paljon lisäarvoa, kun taas joissain tapauksissa olla samanarvoiset normaalien, toimivien vessojen kanssa. Dipassa opitun perusteella voidaankin toivottavasti jatkossa oppia tarjoamaan kivojen vessojen taloja niille, jotka niitä pitävät arvokkaina, ja toisaalta tuoda vaikka jo edellä mainittuja pomppulinnoja ja presidenttien rintakuvia niihin tiloihin ja niille mahdollisille vuokralaisille, jotka niistä saavat kiksinsä.

Huolimatta vanhoista tutkimuksista haluankin siis oppia ymmärtämään vielä paljon paremmin, mitä yritykset ja sijoittumispäätöksiä tekevät tahot oikeasti miettivät! Jos sinä puolestaan haluaisit auttaa ja kertoa, millä perusteella teidän yrityksenne viimeksi teki sijoittumispäätöksensä, niin laita sähköpostia tai tekstaria tai soita, niin katsotaan, miten edetään.

Tutkimus toteutetaan korkeintaan tunnin mittaisena haastatteluna, minkä lisäksi haastateltava saa myöhemmin täyttääkseen täydentävän kyselyn. Vastineeksi tutkimukseen osallistuvat tahot oppivat toivottavasti lisää omista tilakriteereistään, sekä saavat kyselyn perusteella lyhyen raportin siitä, millaisista eri tavalla arvoon vaikuttavista tekijöistä heidän tila-arvostustekijänsä koostuvat. Tutkittaviksi yrityksiksi etsin ennen kaikkea sellaisia pieniä yrityksiä (alle 100 työntekijää, mutta vaikka vain 1), jotka ovat muuttaneet uusiin tiloihin edellisen maaliskuun 2016 jälkeen. Lisäksi tiloista ainakin osan tulee olla joko toimistoa tai liiketilaa. Ja hei, yhteyttä saa toki ottaa vaikkei haastateltavaksi välttämättä haluaisikaan, juttelen aiheesta lisää hyvinkin mielelläni!

Dippa-terkuin,

Lilli
lilli(ätt)propdea.fi & +358 (0)50 440 2520